Na ovo pitanje najbolje nam se na održanom stručnom seminaru, u četvrtak 18. februara 2021. godine, nadovezala koleginica iz Kraljeva, profesionalna upravnica, nama draga Marija B. ’… Kako ostati normalan sa 85 zgrada na upravljanju, 10 zaposlenih uz rad 24h svaki dan…?’
Poznato je da strategija poslovanja i razvoja firme uveliko zavisi od delovanja i karakteristika konkurenata na tržištu. Štaviše, konkurenti direktno i indirektno utiču na poslovanje svakog organizatora profesionalnog upravljanja.
Konkurencija kod profesionalnih upravnika i organizatora profesionalnog upravljanja direktno utiče na preraspodelu zgrada na upravljanju, a da biste opstali u današnjem poslovnom okruženju, veoma je važno otkriti ko su nam konkurenti, koliko je konkurencija lojalna i kako da budete bolji od njih.
Navedeni stručni seminar kroz tri glavna bloka sadržajno je obradio bit poslovanja organizatora profesionalnog upravljanja (u nastavku: organizatori), a ciljana tema bila je konkurencija upravnika.
U I. Bloku, kao uvodna prezentacija, dat je pogled na stanje primene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, uloga Radne grupe za izradu Nacrta izmena i dopuna Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, regionalna iskustva i udruživanje organizatora, te sistem edukacija koje naša firma LCS SOFT organizuje i već pune četiri godine sprovodi u Srbiji.
U delatnosti upravljanja, za konkurenciju i šta se očekuje od iste, prema izvoru iz resornog Ministarstva od 25. maja 2017. godine, J.Atanasković, kaže: ‘… Ono što svakako možemo u budućnosti očekivati je razvoj ove profesije kao i da će povećanje konkurencije povećati kvalitet usluge i pružiti mogućnost građana da na efikasan način i u visokom standardu upravljaju svojom imovinom, štite je od propadanja i unapređuju stambeni fond Republike Srbije koji je većim delom u privatnom vlasništvu…’
U II. Bloku seminara glavna tema bila je – konkurencija upravnika. Predavači su bili dobri regionalni poznavaoci problematike upravljanja zgradama: Rajko Fajmot, vlasnik i direktor firme HABIT iz Velenja, Brankica Dejanović, pravni stručnjak iz Karlovca, Dejan Turkalj, direktor firme MOJ UPRAVNIK iz Beograda, Marko Arsenijević, pravni stručnjak i vlasnik firme KUĆNI MAJSTOR iz Novog Sada, Stevan Novković, vlasnik firme BEOHOME TIM iz Beograda, kao i moderator celog seminara Rade Ignjatović, direktor i suvlasnik firme LCS SOFT iz Beograda.
Svi predavači su se složili da je glavni element konkurencije CENA usluge profesionalnog upravljanja. U tom smislu kolega Rajko je istakao da je u Sloveniji angažovan Građevinski fakultet da izradi analizu cena upravljanja kao stučni elaborat koji će detaljno obratiti ovu temu sa parametrima – za koje se usluge i koliko plaća. Naime, ključno je imati jasan pregled usluga koje se nude i samo usluge sa istim obimom i standardom kvaliteta mogu biti i cenovno uporedive.
Nadalje, u Sloveniji su prepoznata tri ključna razloga kada organizatori profesionalnog upravljanja (upravnik, upravitelj), gubi zgrade na upravljanju:
- Cena usluge upravljanja (i održavanja),
- Učinjena očigledna greška ili propust na zgradi od strane upravitelja,
- Uticaj posrednika (vlasnik posebnih delova ili drugo lice), koji iz nekog razloga odvede zgradu drugom upravitelju.
Zapravo, ključ uspešnosti upravljanja vrti se oko reči POVERENJE i ako je ono izgubljeno dolazi do narušavanja odnosa: stambena zajednica – upravitelja (organizator profesionalnog upravljanja), a time i do gubljenja zgrade na upravljanju.
Slična situacija je i u Hrvatskoj, uz napomenu da nakon više od 20 godina prakse u primeni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji uređuje problematiku upravljanja stambenih zgrada, primećuju se i drugi zanimljivi procesi. Tako, neke zgrade koje su uredile svoje upravljanje, imaju dovoljno novca u fondu za upravljanje i održavanje (pričuva), daju otkaz upraviteljima (organizatoru profesionalnog upravljanja) i kreću dalje u samostalno upravljanje. Znači, kada su dovoljno naučili i kada su svesni da dalje mogu sami upravljati. Ovde imamo u igri jedno posebno lice (predstavnik zgrade) koje u upravljanju ima ključnu ulogu. Zapravo, kako je 24h u zgradi onda najbolje poznaje samu zgradu, sve komšije i glavni je most prema upravitelju. O ovom modelu upravljanja više u jednoj od budućih aktuelnosti na našem sajtu.
U diskusiji i prema pitanjima učesnika seminara, stalno je isticana težina, obaveze, kompleksnost i odgovornost organizatora profesionalnog upravljanja u odnosu na mogućnost zarade. Zaključak je jednostavan – u ovoj delatnosti nema brze zarade, nema brzog rasta, nema laganog posla, ali se dugoročno gledano može primereno poslovati. Jedini način za brzi rast jesu ulaganja u akviziranje zdravih organizatora koji imaju određen fond zgrada, a čiji vlasnici drugačije vide svoju budućnost.
Za sadašnje stanje upravljanja u Srbiji važno je uzeti u obzir činjenicu da je značajan broj preduzetničkih radnji odnosno preduzeća krenulo u ovu delatnost bez jasne vizije, poslovnih planova, kvalitetene pripreme, bez kadrova, već kao neka dopuna ’kućnom budžetu’. Moguće su bili privučeni pozivima zakonadavca, medijskim objavama o lakoj i brzoj zaradi, ali da to nije tako i ne može biti lako najbolje dokazuje slab odziv na edukaciju i sertifikovanje novih profesionalnih upravnika u PKS-u.
Početna očekivanja zakonodavca o brojci od 15.000 profesionalnih upravnika, na već blizu 50.000 registrovanih stambenih zajednica, danas su u praksi jedva prešla 1.000 licenciranih profesionalnih upravnika (početkom februara preko 1.200 ali i obrisanih preko 180). Međutim, pitanje je koliko se njih stvarno aktivno bavi upravljanjem. Kako nema tačnih podataka naša procena je, prema informacijama i kontaktima s kolegama na terenu, da se njih samo 500-700 aktivno bavi upravljanjem.
Zašto je to tako? Spomenuti mediji primećuju i kroz naslove pišu: ’Upravnici zgrada – zašto je to prokleta profesija’ ili ’Pre dve godine SVI SU HTELI DA BUDU PROFI UPRAVNICI zgrada u Beogradu, eko kako je stanje sada… ’
U svemu ovome važno je imati u vidu da je u Srbiji najveći broj malih privatnih (familijarnih) firmi ili preduzetnika koji se bave ovom delatnošću, koji traže poslovne modele kako uspešno poslovati, kao i naša Marija na početku priče. Veliki broj njih već sada ne vidi svoju budućnost, posluje više kao domar (održavalac zajedničkih uređaja i opreme na zgradi), a ne kao upravnik (=menađžer) zgrade koji treba angažovati druge za izvršenje samog održavanja. Ako u svojoj delatnosti ima i održavanje pa sam sebe zapošljava u pitanje dolazi i sukob interesa (jer sam sebe nadzire).
Na seminaru je, od strane panelista prepoznata uspešnija budućnost za veće organizatore, dok je od strane učesnika opravdano postavljena i teza da ’veći’ ujedno ne znači i veći kvalitet pružanja usluga. Ujedno, svi su se složili da nema razlike između organizacionog oblika (preduzetnička radnja ili firma – d.o.o., akcionarsko društvo tj. pravno lice), već da je ključna dobra organizacija i kvalitet rada. Naravno, posebno je upitan model otvaranja više preduzetničkih radnji, od strane istog vlasnika, kako bi se ostvarila neka pogodnost (zaobilaženje PDV-a).
U konkurenciji upravljanja u Srbiji primećeno je često preterano i neopravdano snižavanje cena (tzv. dampiranje), kako bi se dobila zgrada na upravljanje. Konačan rezultat poslovanja takvih upravnika je nemogućnost poslovanja, a zatim i propadanje i bežanje iz ove delatnosti (sa lošim posledicama i za same zgrade koje su kod njih bile na upravljanju). Slična situacija se dogodila sa poslovima održavanja čistoće u zgradama (higijena), pa su propala mnoga preduzeća i preduzetničke radnje i sada je nestašica takvih usluga do ponovnog oživljavanja, naravno s višim realnijim cenama.
Kako je tema stručnog seminara bila je konkurencija upravnika, to su promatrane razne kombinacije oko stambene zgrade i stambene zajednice:
- Između organizatora profesionalnog upravljanja (u istom gradu ili među gradovima),
- Između samih profesionalnih upravnika unutar jednog organizatora, njihov ‘samostalni’ nastup na zgradama van pogleda organizatora,
- Između organizatora profesionalnog upravljanja i upravnika komšije,
- Kakva je konkurencija prinudne uprave i profesionalne uprave?
- Koji su prepoznati oblici nelojalne konkurencije – ima li sankcija za nelojalnu konkurenciju?
- Prevelika saradnja među organizatorima profesionalnog upravljanja – opasnost od kartela i nadzora agencija
Sam Zakon ’… nije toliko loš’, kako ga je kolega Dejan ocenio, no problem su inspekcijski nadzori, prinudna uprava, zatrpanost Suda časti besmislenim prijavama jer se ne plaća nikakva taksa na njihovo podnošenje, rešenje o upravljanju koje glasi na profesionalnog upravnika, a ne na organizatora. Jedna od ’nepravdi’ Zakona je i različit broj glasova vlasnika posebnih delova: 1/2 za odabir upravnika, a 2/3 za odabir profesionalnog upravnika.
Ovakva mišljenja i stavovi su zapravo nastavak prikazivanja prepoznatih potreba izmena i dopune Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, koji su na 2. Web panelu uobličeni i u prethodnim Aktuelnostima ukratko opisani, pa ih preporučujemo da se pročitaju na našem sajtu www.lcssoft.rs.
Naravno, za poboljšanje poslovnog okruženja u Srbiji, nakon četiri godine primene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, neophodne su i određene minimalne dopune i izmene na način da se i dalje razvija tržišni pristup upravljanju uz smanjenjenje administrativnih ograničenja, o čemu će sigurno predstavnici profesionalnih upravnika u Radnoj grupi voditi računa.
U III. Bloku obrađena je tema Konkurentna rešenja za digitalno poslovanje stambenih zgrada i kako ih iskoristiti za poboljšanje konkurentske pozicije organizatora profesionalnog upravljanja na tržištu. Temu su obradili Uglješa Šunjevarić i Mario Erceg iz LCS SOFT-a. Posebno je stavljen naglasak na buduće izmene digitalnog poslovanja na koje će uticaj imati Zakon o elektronskom fakturisanju (nacrt Zakona može se dobiti i u LCS SOFT-u).
Ovim putem najavljujemo sledeći Web panel u utorak, 2. marta 2021. godine na temu Predloga za izmene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, kao i stručni seminar ’Šta treba menjati u Zakonu o stanovanju’ koji će se održati u utorak, 18. maja 2021. godine.
