U Beogradu je 20. i 21. marta 2018. godine održano više radnih sastanaka sa korisnicima USZ programa i profesionalnim upravnicima na kojima su razmatrane aktuelne teme oko primene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (‘Sl.Glasnik RS’, broj 104/2016):
- Do kraja marta 2018. u Srbiji je registrovano je preko 22.000 Stambenih zajednica (od toga je 4212 ili preko 19% odabralo profesionalnu upravu). Prema informacijama s terena o zatrpanosti registratora, gotovo sigurno je registrovano još par hiljada SZ, koje još nisu uvedene u registar. U svakom slučaju registratori u JLS rade punom parom. Iskustva je sve više a početni problemi kod registracije SZ se polako rešavaju, pa Zakon sve brže ulazi u primenu.
- Komunalne inspekcije obilaze zgrade koje još nisu registrovane i izdaju REŠENJA s kojima NALAŽU da se u roku od 15 dana registruju u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada. Sada se očekuje i sledeći korak – KAZNE. Ostaje da se vidi kako će se i u kojim iznosima kazne izricati.
- O prinudnoj upravi puno se priča ali još nema informacija s terena o imenovanju prinudnih upravnika od strane JLS. Za sada se prepoznaje veliki problem u visini naknade za prinudnu upravu koja je definisana obrnuto od očekivanog cilja Zakona. Naime, ako se kaže da naknada za upravljanje SZ ne može biti niža od naknade definisane za prinudnu upravu, tada znači da je tržišno ugovorena cena viša od prinudne. Ako je tako, onda postoji opasnost da SZ (posebno one gde vlasnici posebnih delova samo gledaju nižu cenu), pređu (ostanu) na prinudnu upravu. Drugim rečima, prinudna uprava bila bi im povoljnija što se tiče cene.
- Izgleda da se očekivano uključenje svih licenciranih profesionalnih upravnika u procese upravljanja i održavanja zgradama prema novom Zakonu ne dešava. Naime, procena je da samo oko 350 profesionalnih upravnika aktivno radi, dok ostalih preko 300 čeka priliku za uključenje ili bežanje iz ovog biznisa. Kako još uvek nema najavljivanog registra – kojim zgradama upravlja koji profesionalni upravnik, nemoguće je znati tačne podatke o aktivnostima profesionalnih upravnika. Nadalje, ako trenutno imamo 4212 SZ koje su angažovale profesionalnog upravnika, tada dolazimo do podatka da prosečno jedan profesionalni upravnik ‘na leđima’ ima 12 Stambenih zajednica. Za primer iz regiona, u Splitu jedan privatni upravitelj na 755 zgrada (ulaza) ima angažovano 5 koordinatora (prefesionalaca) koji brinu u proseku za po 150 zgrada/ulaza. Naravno, rade se različiti poslovi pa će u Srbiji tek praksa pokazati o koliko SZ može kvalitetno brinuti jedan profesionalni upravnik.
- Nedostatak stručne radne snage – inženjera, tehničara, … koji će raditi na održavanju zgrada, stavio je neke organizatore profesionalnog upravljanja u poziciju da više ne primaju nove SZ na upravljanje i održavanje. Ovde se pojavila i druga poslovna logika – bolje mi je da ostanem na paušalu i do 6.000.000 RSD godišnjeg prihoda izvan sistema PDV, jer ću biti jeftiniji na tržištu upravo za iznos PDV odnosno za 20%.U tom konceptu razmišljanja neki organizatori su otvorili više preduzetničkih radnji i na taj način izbegli navedeni prag godišnjeg prihoda, te postali konkurentniji na tržištu za iznos PDV-a. Da li je to biznis i da li je to bila ideja zakonodavca?
- Za odluke JLS po kojima zgrade s manje stanova imaju manju cenu izdvajanja za tekuće, investiciono održavanje i naknadu za upravljanje, praksa sve više dokazuje da su pogrešno postavljene. Naime, daleko su veći troškovi i skuplje održavanje manjih zgrada, svedeno na broj posebnih delova, nego za veće zgrade. Ovde svakako treba odvojiti zgrade sa i bez lifta, što je u formulama za izračun jasno postavljeno.
- Naplata svih naknada biće najbolji test kako je Zakon prihvaćen i kakvi su rezultati njegove primene. Naime, naplate od 60% neće biti dovoljne da pokriju sve potrebe za održavanjem zgrade, posebno sada kada su na tržištu dostigle niski nivo, pa će svi oni koji redovno plaćaju očekivati da se nešto konkretno i uradi. Ne bude li tako i oni će da izgube motivaciju za redovna plaćanja. Tada stižu opomene, tužbe i moguće dugo trajanje postupaka prisilne naplate. Kako odluke o poveravanju poslova upravljanja nisu IZVRŠNI dokumenti, znači da će svi takvi predmeti ići u redovnu (dugotrajnu) proceduru sudova. No, sačekajmo sudsku praksu pa ćemo videti u kom smeru sve ide.
- ‘Nedostupni’ vlasnici posebnih delova i njihovo isključivanje iz procesa odlučivanja sigurno će imati posledice i na procese naplate, pa je pitanje kako naplatiti sredstva stambene zajednice od takvih vlasnika. Najefikasnije rešenje, kojeg za sada nema u Zakonu, može biti terećenje samog posebnog dela (nepokretnosti), pa kada se vlasnik pojavi neće moći raspolagati s nepokretnosti sve dok ne plati sve dugove.
- Nedavno održani sastanci u PKS, na temu podsticaja u zapošljavanju, pokazali su u Srbiji trend osnivanja previše udruženja upravnika koja ne deluju u zajedničkom interesu, a pre svega struke i same delatnosti upravljanja zgradama. Na taj način nema jedinstvenih stavova i nastupa prema nadležnom Ministarstvu, čime će biti jako teško uspostaviti jasan i kvalitetan odnos (i poverenje) s Ministarstvom. A to je neophodno za postizanje zajedničkih ciljeva – kvalitetnije održavanje zgrada, podizanje sigurnosti i vrednosti nekretnina, kao izgleda gradova.
- Stalna edukacija sigurno je jedna od bitnih preduslova za punu primenu Zakona. Pored pohvala za PKS edukacije, svakako su primećeni i drugi seminari (za registratore 9. februara ili seminari o primeni Zakona najavljeni za 13. april 2018. godine). Naša firma i dalje u kontinuitetu obavlja jednu pionirsku ulogu edukacije svih zainteresovanih kroz mesečne radionice prema objavljenom planu edukacija. Pripremamo i celodnevni specijalistički seminar koji će se održati u sredu, 29. avgusta 2018. godine u Beogradu. Seminar će obraditi sve bitne teme upravljanja i održavanja zgradama prema novom Zakonu, ali pre svega iz perspektive organizatora profesionalnog upravljanja.
Fotografije su snimljene u Novom Beogradu u sredu, 21. marta 2018. godine
